Die Berechnung der Haltedauer für die Immobilienveräußerungsgewinne basiert auf einer genauen rechtlichen Berechnung, nicht auf einer einfachen Subtraktion von Kalenderjahren. Das Erwerbsdatum und das Veräußungsdatum bestimmen eine Dauer, bei der jedes volle Jahr einen eigenen Abzugssatz auslöst, je nachdem, ob es sich um die Einkommensteuer oder die Sozialabgaben handelt.
Berechnung nach vollem Jahr: Die Falle des Jahrestages
Die Haltedauer wird in vollen, abgelaufenen Jahren berechnet, das heißt von Datum zu Datum. Eine Immobilie, die am 15. März 2015 erworben und am 14. März 2027 veräußert wird, zählt elf Jahre Haltedauer, nicht zwölf. Der Übergang zur nächsten Stufe erfolgt erst am Tag nach dem Jahrestag des Erwerbs.
Diese Regel hat direkte Auswirkungen auf die Höhe der Steuer. Das Verschieben der Unterzeichnung einer notariellen Urkunde um einige Tage, um ein zusätzliches Jahr zu erreichen, kann den anwendbaren Abzugssatz erheblich verändern. Wir empfehlen, das genaue Datum auf der Erwerbsurkunde systematisch zu überprüfen und nicht das des Vorvertrags.
Der maßgebliche Ausgangspunkt ist der Eigentumsübergang: Datum der notariellen Urkunde für einen Kauf, Datum des Todes für eine Erbschaft, Datum der Schenkungsurkunde für eine Schenkung. Das Veräußern erfolgt mit der Unterzeichnung der notariellen Verkaufsurkunde. Die gesamte Methode, die von Detectis Immo erklärt wird, basiert auf dieser Berechnung von Datum zu Datum, die häufige Fehler im Zusammenhang mit der Berechnung in Kalenderjahren vermeidet.
Abzüge für Haltedauer: zwei unterschiedliche Tabellen
Das Steuermodell wendet zwei Abzugstabellen an, die nicht im gleichen Tempo steigen. Die erste betrifft die Einkommensteuer, die zweite die Sozialabgaben. Diese zu verwechseln, verfälscht die Endberechnung.
Tabelle Einkommensteuer
In den ersten fünf Jahren der Haltedauer wird kein Abzug gewährt. Ab dem sechsten abgelaufenen Jahr steigt der Abzug stufenweise an, bis nach zweiundzwanzig abgelaufenen Jahren eine vollständige Befreiung erreicht wird.
Tabelle Sozialabgaben
Die Mechanik ist identisch für die ersten fünf Jahre (kein Abzug). Die folgenden Stufen sind geringer, und die vollständige Befreiung von den Sozialabgaben tritt erst nach dreißig abgelaufenen Jahren ein. Zwischen dem zweiundzwanzigsten und dem dreißigsten Jahr bleibt der Verkäufer daher verpflichtet, Sozialabgaben auf einen Teil des Veräußerungsgewinns zu zahlen, auch wenn die Einkommensteuer null ist.
Diese Asymmetrie wird oft unterschätzt. Ein Eigentümer, der seine Immobilie im dreiundzwanzigsten Jahr veräußert, denkt manchmal, dass er vollständig befreit ist, während er weiterhin sozialabgabenpflichtig bleibt.
Erwerbspreis und Erhöhung für Arbeiten: Was in die Berechnungsgrundlage einfließt
Bevor die Abzüge angewendet werden, muss der Bruttoveräußerungsgewinn ermittelt werden. Dieser entspricht der Differenz zwischen dem Veräußernpreis (netto der vom Verkäufer getragenen Kosten) und dem erhöhten Erwerbspreis.
Der Erwerbspreis kann um mehrere Elemente erhöht werden:
- Die tatsächlichen Erwerbskosten (Notarkosten, Grundbuchgebühren) oder, mangels Nachweisen, eine Pauschale, die im Verhältnis zum Kaufpreis festgelegt ist.
- Die Ausgaben für Bau-, Wiederaufbau-, Erweiterungs- oder Verbesserungsarbeiten, vorausgesetzt, sie wurden nicht bereits von den Mieteinnahmen abgezogen. Eine pauschale Erhöhung des Erwerbspreises ist anwendbar, wenn die Immobilie seit mehr als fünf Jahren gehalten wird und der Verkäufer keine Rechnungen vorlegt.
- Die Kosten für Straßen, Netzwerke und Verteilung für Baugrundstücke.
Eine falsche Erhöhung des Erwerbspreises führt zu einer künstlichen Aufblähung des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns. Wir beobachten regelmäßig Verkäufer, die es versäumen, förderfähige Arbeiten zu berücksichtigen, weil sie keine Nachweise aufbewahrt haben oder sich nicht über die verfügbare Pauschale im Klaren sind.
LMNP-Reform und Auswirkungen auf die Berechnung des Veräußerungsgewinns
Die Reform des LMNP-Systems ändert die Behandlung des Erwerbspreises für möblierte Vermieter. Die steuerlich abgezogenen Abschreibungen können nun vom Erwerbspreis abgezogen werden, was den Bruttoveräußerungsgewinn vor Anwendung der Abzüge für Haltedauer mechanisch erhöht.
Diese Regel betrifft Veräußerungen, die seit Inkrafttreten der Reform durchgeführt wurden, auch für Immobilien, die zuvor möbliert vermietet wurden. Die Abzüge im Zusammenhang mit der Haltedauer bleiben jedoch unverändert: die Befreiung von der Einkommensteuer nach zweiundzwanzig Jahren und die von den Sozialabgaben nach dreißig Jahren gelten weiterhin.
Für einen LMNP, der seine Immobilie über einen langen Zeitraum abgeschrieben hat, wird die Berechnung der Haltedauer noch entscheidender. Je länger die Haltedauer, desto mehr gleichen die Abzüge den Anstieg der steuerlichen Bemessungsgrundlage aus, der mit der Reintegration der Abschreibungen verbunden ist.
Ferienwohnung und Fälle von Befreiung im Zusammenhang mit der Haltedauer
Die Hauptwohnung profitiert von einer vollständigen Befreiung von der Veräußerungsgewinnsteuer, unabhängig von der Haltedauer. Für eine Ferienwohnung gibt es keine automatische Befreiung außerhalb des progressiven Abzugssystems, das mit der Haltedauer verbunden ist.
Zwei Situationen verdienen besondere Aufmerksamkeit:
- Der Verkauf einer Ferienwohnung, deren Erlös für den Erwerb einer Hauptwohnung wiederverwendet wird, kann unter strengen Bedingungen (erste Veräußerung, Wiederverwendung innerhalb eines festgelegten Zeitrahmens) zu einer Befreiung führen.
- Veräußerungen, deren Verkaufspreis unter einem vom CGI festgelegten Schwellenwert liegt, profitieren ebenfalls von einer Befreiung, unabhängig von der Haltedauer.
- Immobilien, die seit mehr als dreißig Jahren gehalten werden, sind von allen Abgaben befreit, was die Berechnung der Haltedauer zu diesem Zeitpunkt steuerlich irrelevant macht.
Die genaue Berechnung der Haltedauer bestimmt den Nettobetrag, den der Verkäufer erhält. Eine Verschiebung einer Veräußerung um einige Wochen, um eine Abzugsschwelle zu überschreiten, bleibt eines der einfachsten Optimierungsinstrumente, vorausgesetzt, man beherrscht die Berechnung von Datum zu Datum und denkt nicht in ungefähren Kalenderjahren.
